2010-05-01 香港科技大學經濟系教授雷鼎鳴教授──政府應增加土地供應

香港科技大學經濟系教授雷鼎鳴教授──政府應增加土地供應

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表哥：

你來信說考慮是否回流香港，但怕樓價太貴，住不起。

你半年前已經問過我這個問題，現在樓價比當時又再上升了幾個分點，如果九七年高峰期樓價指數是100，沙士期間跌至37，現在則回升至是78左右。我提議你搬到新界住，會便宜一點。

最近政府推出了所謂「九招十二式」，主要作用似乎是給人一種印象，政府十分關注樓市內一些不當營銷手法及不想炒風太盛，其中一些招式我也贊成。地產商很多時都是出售樓花，樓宇既尚未建完，市民就不可能實地視察過，所以只能靠地產商提供的資料。如果地產商有意誤導，對在收樓時發貨不對辦的買樓人士的確不公平。我有時也會去新樓盤看看銷情，增加對實際情況的了解，示範單位大多都造得美侖美奐，裝修一流，但卻常會用上各種方法，例如牆上安裝很多鏡子使人產生錯覺，以為空間很大。政府現在要求示範單位要包括清水房，使置業者不受誤導，是正確做法。

政府的另外一些政策是要向炒家追稅。雖然一般市民不喜歡炒家，認為是他們推高樓價的元兇之一，兼且不勞而獲，但政府的做法，我相信也是作用不大。有兩個原因：(一)真正炒家是用公司名義買樓，賣樓時是整間公司賣掉，所以不受追稅影響，(二)炒家買樓，短期內的確增加市場總需求，推高樓價，但炒家所以買樓，是認為將來樓價更高，有利可圖，到樓價真正高時，他們會把樓推出，但這樣一來，市場中卻增加了供應，到時反而會壓低樓價。所以不容許炒家活動，只會對樓市起到短暫的負面作用，長期樓價卻一樣會上升至應有的水位。

「九招十二式」或許可以稍為化解部分市民對樓價高企的不滿，但我認為不足以對樓價有大影響。決定樓價的最主要因素依然是供求關係。在需求方面，支撐樓市的力量來自幾方面；1. 全球流動性資金充裕，通脹壓力集中在資產價格上；2. 息口低，買樓成本下降；3. 可能有國內企業在港集資後，資金並無抽掉回內地，而是在港先炒一兩轉樓；4. 香港人口無甚增加，但家庭大小越來越縮減，所以住戶總數持續上升；5. 一般來說，經濟增長會推高樓價，但過去幾年香港名義GDP並沒有上升，從這點來說，樓價上升與經濟增長沒有特別聯繫。

對以上各種影響需求的因素，政府沒有多大影響力，也不需要干預。政府首先要問的是應否要樓價平穩甚至下降，這並不容易回答，樓價跌引起的負面效果香港人已在沙士時見識過，政府也不敢隨便把樓價壓下來，但若真的要樓價下降，增加土地供應已經足夠有餘。自零三年起，政府收緊土地供應，而且很可能收得太緊，所以才造成今日的局面。其實兩三年前政府已應該把勾地價壓低一點，以增加土地供應，現在才做是稍遲了點，樓價已太高，但若現在不做，將來對樓價的衝擊會更大。我認為遲做比不做好，略為增加土地供應應可讓樓價平穩。

在香港，政府控制着土地供應。在自由市場中，樓價若上升，土地擁有者自應推出更多的土地投入市場。但香港政府卻沒有理會市場訊息，沒有適當增加土地供應。現在政府或許明白此點，若政策改變，幾年後，樓價有可能平穩下來甚至下降。既然如此，我認為居屋不一定要復建，因為復建居屋也會帶來很多負面效果，所以政府多年前才決定停建。

表哥，你若要買樓，要先注意政府會否改變政策，若政府增加土地供應，則不宜輕舉妄動。

                           表弟

                         雷鼎鳴

2010年5月1 日

http://programme.rthk.org.hk/channel/radio/programme.php?name=radio1/hkletter&d=2010-05-01&p=1085&e=107947&m=episode