香港學房地產及建設系講座教授鄒廣榮──解決樓價問題由土地政策入手
** 標題由編輯所加 各位房建系三年級同學：
還有個多星期新的學年又開始了，不知道大家在這悠長的假期做了甚麼，有甚麼得着？香港人一直非常關心的樓價問題最近又成為城中熱門話題，作為準測量師，你們又有什麼看法呢？
香港整體樓價從08年底金融海嘯之後的低點在不到兩年時間升幅已超過40%，豪宅升幅更超過50%。樓價近期急升的主要原因大家都耳熟能詳，不外乎利率低企，並預期還會低企一段頗長的時間，國內資金不斷流入本地物業市場，再加上土地供應不足都是做成近期樓價急升的主要原因。至於炒家推波助瀾對樓價的影響僅屬次要。香港樓市是全球交投最活躍的物業市場，亦是一個頗為成熟的市場，投機者的出現是樓價上升的「果」而不是「因」，部分發展商及地產代理過去的銷售樓花手法確實存在不少問題，在營造樓市熾熱氣氛的手法更加層出不窮，投機者與部份發展商及地產代理的售樓手法對樓價最多只能短暫影響，並不能夠做成現在樓市持續上升的趨勢，這些大家在一年級的時候已經學過了。
樓價的形成與其他商品一樣，是取決於供求，但樓價波動往往比其他商品價格波動更能引起社會關注。首先樓價關乎居住問題，亦直接影響民生，並可能引起社會及政治問題，在香港這個只有1,000平方公里的地方住了700萬多人，但用作興建住宅的用地只佔全港面積約百分之七。可見居住問題是全香港人首要解決的問題。
此外，基於前殖民地政府有意無意間做成的高地價政策，加上回歸前中英聯合聲明限制土地供應，房產有價，物業佔港人資產一個很大的比重，這導致樓價與經濟息息相關，樓價升固然百業興旺，樓價大跌亦可帶來嚴重經濟衰退。
樓價現時是否存在泡沬是一個大家都關心的問題，如果從租金回報率及美國長債息率的差距來看，樓市並不存在泡沫。因為現時美國10年長債息率只有2厘多，比平均租金回報率還要低，足以支持現時樓價。可是美國長債息率已經在低位持續一段頗長時間，並且接近歷史低點，這樣的長債息率究竟可以維持多久？事前無人能知，唯一可以知道的是將來長債息率只會向上。所以與其說香港樓市沒有泡沫，不如說全球資本市正在形成一個非常大泡沫，香港樓市泡沫置身其中只是小巫見大巫。
無論如何，樓價狂升暴跌對香港都會做成非常大的傷害，因此香港政府首要的任務是穩定樓價，最近樓價颷升，社會注意力都集中在解決居住問題，其實只要樓價穩定，一切問題都可以迎刃而解。可是，大家都知道在聯繫滙率的制度下，港府不能有自己的貨幣政策。面對外來衝擊，資產價格包括房價的波動是無可避免，這亦是穩定滙率必須付出的代價。可是香港政府在減低樓價波動亦不是完全沒有辦法的，關鍵在如何調控土地供應，勾地表原本是一個非常有效的調控土地供應機制，因為政府可利用市場訊息引導土地供應而無需對將來房屋需求作出預測。政府預測未來房屋需求顯然不及私人發展商，錯誤的預測只會加劇樓市波動，主動買地本身其實已包含政府對未來房屋需求的預測。
過去勾地政策運作不如理想主要原因是沒有公開勾地表上地皮的底價及沒有足夠的地皮在勾地表上。在一段頗長的時間，樓價上升，樓房需求殷切但卻沒有地皮被勾出，因而引致「官」「商」互相指責。發展商指政府實行高地價政策，政府則指發展商以象徵式地價勾地，全無誠意。因為勾地價保密，外人無從得知真相。倘若勾地價公開，不但可平息政府與發展商的紛爭，更重要的是發展商不能夠以不積極勾地，人為地限制土地供應，以達到托高樓市的目的。因底價公開後如果發展商在樓市熾熱時仍無意勾出相對「便宜」的土地的話，只代表發展商對樓價前景不樂觀，熾熱的樓市自然會冷卻；若發展商積極勾地的話，代表未來供應充裕，市民亦無需恐慌性搶購。同樣地當樓價下跌時，土地供應會萎縮，市民亦知道政府不會賤價賣地，在未來新增供應減少下，賣家亦不會急於求售，樓價自然會穩定下來，樓價雖然仍會波動，但長遠而言，短期波動會減少。公開底價亦有助政府增加其長遠土地供應的透明度。假設政府根據通脹調整勾地價，運作一段時間後可建立市民對樓價升幅的預期，當市民有信心政府可以調控土地供應以達到樓價與通脹同步，樓價自然穩定。沒有對樓價持續上升而最終不能上車的恐懼，需要政府資助置業的訴求自然會減少。
可是這種土地供應機制必需有足夠的地皮在勾地表上作為籌碼，否則在土地需求殷切時，如果勾地表上的地皮被發展商吸乾，市場對政府增加土地供應的能力失去信心，未上車的市民只會對樓價上升的恐慌有增無減，加劇樓價波動。但如何大規模增加可發展土地放於勾地表上而又不引起各持份者如環保團體等的反對，需要周全的計劃。這可能是你們來年度測量工作坊的一個課題。
現時各界提出解決當前樓價上升而引伸的問題五花八門，令人看得眼花瞭亂。但不論任何措施如復建居屋、首置貸款等，如沒有增加土地供應，這些措施只是把問題在一個地方搬到另外一個地方。如果若能增加土地供應，無需這些措施問題亦會自然消失。
物業價格的形成，樓市的運作以至土地規劃、房屋政策等是你們課程的一部份，你們在思考現時樓價上升所引起的種種問題時，可能會從中得到做畢業論文的好題目。
祝大家學業進步！開學見！
老師
鄒廣榮
2010年8月21日
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