各位房建系應屆畢業生：
相信你們已經知道畢業試成績。不論是結果喜是悲傷，大家的心情不必過於激動。畢竟，大學畢業試只是你們的漫長人生路上的小插曲。心情平復過後，又面對新的挑戰。
記得去年暑假結束前，我曾與你們討論香港的房屋問題，轉眼間你們已經大學畢業，開始人生新的一頁。當大家投入社會工作後，漸漸地會覺得房屋問題不僅是一個學術或社會問題，更加是一個切身問題。
最近復建居屋又再成為熱門話題。綜合各方的言論，復建居屋似乎已是大勢所趨。復建居屋的主要論據是房屋是基本需要，政府有責任幫助市民解決住屋問題。反對的市民則害怕復建居屋會令樓價大瀉，繼而損害香港整體經濟。正所謂安居樂業，先要安居，才能樂業。作為一個負責任的政府，當然有責任對市民提供最基本的住屋保障。這正是公屋的主要作用。政府是否應該在公屋以外提供更多的房屋福利給不符合申請公屋資格的市民呢？這是一個涉及價值觀的問題，本身並無一個客觀的答案。在貧富愈趨兩極化、階級流動性愈低的情況下，增加房屋福利予備受冷落的夾心階層確有維持社會穩定的作用。尤其近期樓價飆升、通脹升溫，復建居屋對無殼的中產家庭應有安撫作用。問題是，居屋雖然在香港有相當長的歷史，但卻是弊端甚多的政策。
首先，居屋只能令一少部分合資格的家庭受惠。因為居屋是以低於市值出售，一般而言，居屋都會「超額認購」，政府須以抽籤的方法選出受惠者。但抽籤的結果可能與政策的目標背道而馳，使居屋不能分配給最有需要的家庭。例如，幸運兒可能是一個暫時收入低但增長潛力高的家庭，購入居屋後其收入可能已增長至不符合申請居屋資格的水平，但政府無法分辨那些家庭收入增長潛力高、那些低，抽籤可說是無辦法中的辦法。
另外一個問題是居屋一旦出售，受惠者便一次過得到一項永久性的房屋資助，即使受惠者將來變成億萬富豪，政府亦無從收回其資助。反之，一個收入相對較低、住公屋的家庭，理論上政府卻會定期監察其收入水平是否超標。這一政策是否有違公平原則？
居屋作為一種實物資助，受惠者的選擇受到局限，使其價值必然低於政府投入的資源，就如同我們收到一些不稱心的禮物而想以折讓價套現一樣。例如政府付出用二百萬（包括地價）的代價來興建一個居屋單位，獲分配的家庭心目中這單位可能只值一百六十萬，因為選擇有限加上有折讓，只好接受，其中四十萬的差價就是經濟損耗。加上政府或其他半公營機構的建屋效率較私營機構遜色，居屋的經濟效益被進一步削弱。另外，由於居屋轉讓須向政府補地價，就算工作或子女就讀學校地點有變，居屋住戶會寧願花更長時間在交通上而不會搬遷到較適合的居住地點。這樣不但造成居屋流轉性低，還會增加交通負荷、造成空氣污染。
居屋是一項長遠政策，需要長時間策劃和調配資源，隨意變動只會造成浪費。但市民對居屋的訴求易受樓市影響，政府應小心衡量應否以靈活性低的政策來應付隨時改變的訴求。
然而，居屋並不是一無是處。首先，居屋能以有限的資源給予合資格的市民一個希望，雖然不是所有市民最終能夠受惠，但只要這個希望存在，已可減少怨氣，對促進社會和諧有積極作用。大家可以想像，如果政府以原本投入居屋的資源，平均分給所有合資格的家庭，其效果必如泥牛入海。相反，如果用作建興居屋予少數幸運兒，所有合資格的家庭便有一個希望。這個希望的存在令合資格人士自我感覺良好，不再覺是備受冷落的一羣。
雖然轉售居屋要補地價，但實際上居屋業主仍能受惠於物業升值，而且這是一項輸打贏要、全無風險的收益。居屋的財富再分配功能可以稍為減少貧富懸殊，有助解決深層次矛盾。如果居屋純為解決居住問題，例如居屋業主賣出其物業時只能收回原來付出的本金加利息，居屋受歡迎的程度一定大打折扣，其流轉性會更加低。當然，這種帶有極重幸運成分的財富再分配方法，是否合符情理，則另作別論。
香港地少人多，一直以來比較大的單位數量有限。實用面積160平方米以上的單位只佔總私樓存量的2%左右。由於貧富懸殊加劇，外來需求日增，形成大單位供不應求，令發展大單位的利潤豐厚，私人發展商再無興趣發展中小型上車盤。為確保有足夠中小型上車盤供應，政府最近推出「限呎地」。可是香港發展商向來頭腦靈活、創意十足，這些限呎地能否夠收到預期效果仍有待觀察。但居屋由政府主導，可確保一定數量實而不華的上車盤供應，但這些上車盤在入伙後一段相當長時間才有機會在私人市場流通。至於政府能否預知要供應多少上車盤才能應付數年或十數年後的市場需求，又是另一個問題。
復建居屋地從何來，是一個很實在的問題。如果居屋用地來自一些可建私樓的「熟地」，在可發展住宅用地總量不變的前提下，私樓的供應相對減少，加上境外及境內對豪宅的需求有增無減，一手樓供應愈趨豪宅化，直接受害的將會是無資格買居屋卻又無錢買豪宅的上層中產家庭。倘若居屋用地全來自新增可發展土地，這樣當然比較理想。問題是「生地」變「熟地」需時兼且代價不菲， 須知現在對復建居屋的訴求源自近期樓價飆升，而樓價飆升的其中一個重要因素是香港缺乏可發展住宅用地。倘若政府真的可於短期內大量增加熟地供應，私樓供應自然增加，市民對居屋的渴求自會降溫。
總的說來復建居屋只是一劑治標而且副作用不輕的成藥。大量增加可發展住宅用地，再配合公開底價的勾地政策，才是固本培元的治本良方。
最後祝願大家在事業上能一展所長期，同時活用你們的專業知識對改善香港居住環境作出貢獻。
老師
鄒廣榮
2011年6月25日
http://programme.rthk.org.hk/channel/radio/programme.php?name=radio1/hkletter&d=2011-06-25&p=1085&e=144558&m=episode
沒有留言:
發佈留言